Ein Stadtteil blüht auf
Hannover-Herrenhausen: 40.000 Quadratmeter Fassadenfläche in vier Jahren saniert
Wer frühzeitig und regelmäßig in die Pflege seiner Immobilien investiert, muss auf lange Sicht deutlich weniger für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen ausgeben. Getreu dieser Maxime geht die WGH-Herrenhausen in der Rechtsform der Genossenschaft mit gutem Beispiel voran: Um den Energiebedarf ihrer Bestandsgebäude drastisch zu minimieren und zugleich den Wohnkomfort und damit die Lebensqualität zu steigern, ließ die WGH seit März 2004 über 40.000 Quadratmeter Fassadenfläche mit dem Capatect Wärmedämm-Verbundsystem von Caparol aufdämmen und in geschmackvoll arrangierten Pastelltönen verputzen. Darüber hinaus bietet die WGH ihren Mitgliedern eine Vielzahl von Serviceleistungen an, die die Attraktivität des genossenschaftlichen Wohnens deutlich erhöhen. Der Effekt: Während Vermieter andernorts unruhigen Zeiten entgegensehen, ist bei der WGH in Herrenhausen einfach Wohnen zum Wohlfühlen angesagt.
„Unsere Mieter sind zufriedener als je zuvor, denn die WGH kümmert sich um die Details. Der Leerstand ist unbedeutend", versichert der geschäftsführende WGH-Vorstand Michael Jedamski. Sein Konzept, vorhandene bauliche Substanz zu erhalten, die gebäudetechnische Ausstattung zu modernisieren und zukunftsorientiert zu entwickeln sowie insbesondere für älteren Mietern und Familien bedarfsgerechte Serviceleistungen zu offerieren, erweist sich gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten als goldrichtige Strategie.
Wettbewerbsvorteil Modernisierung
Keine Frage: Wohnungsanbieter, die nicht rechtzeitig oder zu zaghaft in die Sanierung ihrer Immobilien investieren, laufen Gefahr, den Anschluss an das Marktgeschehen zu verpassen. Einerseits schrumpft die Zahl solventer Mietinteressenten von Jahr zu Jahr, andererseits stehen allein in der niedersächsischen Landeshauptstadt mit ihren 500.000 Einwohnern schon seit geraumer Zeit rund 8.500 Wohnungen leer. Das kann auf Dauer nur zu einem Verfall des Mietzinses im unteren Marktsegment führen, was wiederum den Spielraum für bauliche Instandhaltungsmaßnahmen einengt. Ein Teufelskreis, dem man allenfalls durch vorausschauende Planung und Entwicklung der Wohnungsbestände entgegenwirkt. Dessen waren sich Vorstand und Aufsichtsrat der WGH-Herrenhausen bewusst, als sie 2003 beschlossen, früher als andere Wohnraumvermieter den gewandelten Ansprüchen und der veränderten Bevölkerungsstruktur Rechnung zu tragen: Im Zuge einer umfassenden, minutiös geplanten energetischen Modernisierung im Bestand ließ die WGH im Stadtteil Herrenhausen seit März 2004 gut und gerne 40.000 Quadratmeter Fassadenfläche mit dem Capatect-Wärmedämm-Verbundsystem von Caparol auf Vordermann bringen. 2.500 Mieter in 1.400 instand gesetzten Wohnungen sind seither in den Genuss der faktischen Halbierung des Gebäudeenergiebedarfs gekommen. Durch die fachgerechte Applikation des Capatect-WDVS mit 120 Millimeter dicken Dalmatinerplatten der Wärmeleitgruppe WLG 035 konnte der Energiebedarf vormals unsanierter Altbauten teilweise sogar um deutlich mehr als 50 Prozent verringert werden. Die Nebenkosten sanken dadurch auf ein Minimum, was in Zeiten extrem gestiegener Brennstoffpreise für Zuzugswillige einen echten Mietanreiz darstellt. Entsprechend weniger für Heizung und Warmwasser bezahlen zu müssen, ist für viele Haushalte zudem eine willkommene Dauer-Entlastung des Budgets. „Das Thema Nebenkosten spielt eine immer größere Rolle", weiß der geschäftsführende WGH-Vorstand aus zahlreichen Gesprächen mit Mietinteressenten zu berichten. Umso wichtiger ist ihm, sehr viel mehr als reinen Wohnraum in intaktem Zustand anzubieten.
Im Interesse der Mitglieder
„Als Vermieter müssen wir den steigenden Energiekosten konstruktiv begegnen – schon um am Markt im Wettbewerb mit privaten Anbietern zu bestehen. Genossenschaften sind da in einer vergleichsweise komfortablen Position, weil die Mieterfluktuation bei ihnen traditionell niedriger ist als anderswo. Das liegt natürlich auch daran, dass Gewinnmaximierung nicht im Vordergrund der Geschäftspolitik steht, sondern dass ausschließlich im Interesse unserer Genossenschaftsmitglieder gehandelt wird. Der überwiegende Teil unserer Einnahmen kommen direkt der baulichen Instandhaltung und der Verbesserung der Lebensbedingungen im Quartier zugute", bezieht Michael Jedamski pro genossenschaftliches Wohnen Position. Ihm geht es dabei auch um ein Stück Zukunftssicherung für das genossenschaftliche Wohnungswesen in Deutschland, wofür er sich auch im Gesamtverband der deutschen Wohnungswirtschaft (GdW) mit Nachdruck engagiert. Daseinsvorsorge ist in seinen Augen eine Managementaufgabe par excellence. Als Vorstand der Wohnungsgenossenschaft Herrenhausen (WGH e.G.) wird er sofort aktiv, sobald es um die Interessen seiner Mietergemeinschaft geht. „Unsere Mitglieder haben einen Anspruch darauf, in einem lebenswerten Umfeld zu wohnen. Insofern sind wir Dienstleister, die vor allem das Eine sicherzustellen haben: Lebensqualität für jeden Mieter in einer wohnlichen Umgebung", bringt der WGH-Chef die Kernaufgabe seiner 55 hauptberuflichen Mitarbeiter/-innen auf den Punkt.
Erfahrener Sanierungspartner
Praktisch alle Häuser der WGH im Stadtteil Herrenhausen fallen heute auf den ersten Blick durch ihren vorbildlichen Zustand auf. Das gilt für Altbauten, die in den 1920er und 1930er Jahren errichtet wurden, genauso wie für Mehrgeschossgebäude aus den 50ern und 60ern. Vom März 2004 bis August 2008 dauerten die Instandsetzungs-, Dämm-, Putz- und Malerarbeiten. Alle baulichen Maßnahmen wurden auf Wunsch der WGH in bewohntem Zustand durchgeführt, um den Mietern einen Umzug auf Zeit ins Hotel oder andere Ausweichquartiere zu ersparen. Dank minutiöser Vorplanung und pragmatischer Organisation funktionierte die Verständigung zwischen den Handwerkern, Zulieferern, dem Auftraggeber und den Bewohnern gut. Der ganze Aufwand hat sich am Ende jedenfalls für alle Beteiligten gelohnt: „Über 80 Prozent der WGH-Gebäude befinden sich bereits in einem vorbildlichen Zustand, was die neuen Energieausweise eindrucksvoll belegen", bestätigt Architekt Hermann Brockmann, der die Fassadenmodernisierung für den Farben-, Putz- und WDVS-Anbieter Caparol von Anfang an begleitet hat.
Das Auge wählt mit
Für das optische Finish der aufgedämmten Wohngebäude sorgt ein drei Millimeter dicker Silikatputz mit Kratzstruktur von Caparol. Die farbliche Fassadengestaltung in harmonischen Pastelltönen wurde vom Caparol-FarbDesignStudio unter der Leitung von Diplom-Designerin Margit Vollmert konzipiert. Von Anpassung an typisch norddeutsche Sehgewohnheiten ist dabei keine Spur: Durchaus konträr zum überwiegend geklinkerten Fassadenbild in Herrenhausen sind die Designvorschläge ausgefallen, die bei der WGH sofort auf breite Zustimmung stießen. „Wenn man den ganzen Tag vornehmlich dunkelroten Klinker sieht, gewinnt das Wort Abwechslung mit einem Mal eine ganz andere Bedeutung", erinnert sich Michael Jedamski an die Präsentation des ganzheitlich ausgefeilten Farbentwurfs.
Wie wichtig es für die Vermietbarkeit genossenschaftlicher Wohnungen ist, rechtzeitig in die energetische Fassadenmodernisierung zu investieren und dabei auch das äußere Erscheinungsbild ganzer Straßenzüge und Wohnviertel im Auge zu behalten, verdeutlicht ein Blick in die Statistiken der WGH: 1996 standen fünf Prozent aller Wohnungen der Genossenschaft leer. Trotz seither rückläufiger Bevölkerungszahlen, sinkender Realeinkommen, stark gestiegener Lebenshaltungskosten und zunehmender Mobilität liegt der Wohnungsleerstand bei der WGH Ende 2008 unter zwei Prozent. Das bedeutet, dass die Attraktivität des genossenschaftlichen Wohnens in Hannover-Herrenhausen seit Mitte der 1990er Jahre deutlich zugenommen hat. „Dazu haben ganz wesentlich die Modernisierungsarbeiten beigetragen, die von der WGH ausschließlich an qualifizierte Handwerksbetriebe vor Ort oder aus dem Hannoveraner Einzugsgebiet vergeben wurden", ist Architekt Hermann Brockmann überzeugt. Für Vollwärmeschutz und fachgerechten Putzauftrag sorgte beispielsweise der renommierte Malereibetrieb Matejat, der mit durchschnittlich 20 Mitarbeitern in Hannover-Herrenhausen jährlich 10.000 Quadratmeter Fassadenfläche fertigstellte. „In Herrenhausen haben wir aus gutem Grund ausschließlich mit Produkten von Caparol gearbeitet. Das ist einfach eine Qualitätsklasse für sich, was wir sowohl bei der Verarbeitung als auch an den begeisterten Reaktionen unserer anspruchsvollen Kunden merken", bekennt sich Maler- und Lackierermeister Horst Matejat zur Marke mit dem bunt gestreiften Elefanten.
Mit geballter Kompetenz
Um die Wohnsituation ist es in und um Hannover längst nicht überall so gut bestellt wie bei der WGH im frisch sanierten Stadtteil Herrenhausen: Von insgesamt 280.000 Wohnungen stehen in der niedersächsischen Landeshauptstadt 8.500 leer; viele drohen zu verfallen, wenn nicht schnellstens gegengesteuert wird. Auf Instandsetzung und Bautenschutz spezialisierte Unternehmen verfügen über die nötige Expertise, um betagte Häuser mit angegriffener Bausubstanz wieder in vorzeigbare Wohngebäude zu verwandeln. Dazu braucht es zunächst Dreierlei: Entschlossenheit, vom Verfall Bedrohtes zu erhalten. Entschlusskraft, um alle erforderlichen Maßnahmen in die Wege zu leiten. Sowie zu guter Letzt die Überzeugung, dass die Zukunft eine Besserung der Wohnverhältnisse nur dann mit sich bringt, wenn man Instandsetzungsvorhaben konsequent und mit geballter Kompetenz in Angriff nimmt. Die WGH hat vorbildlich gezeigt, dass und wie Bestandssanierung funktioniert. Ihre Mitglieder bzw. Mieter werden jedenfalls noch Jahre und Jahrzehnte von der energetischen und optischen Rundumerneuerung in Herrenhausen profitieren.
